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부동산 중개수수료 계산

최근에 서울의 주택 거래시장이 차츰 활기를 띠고있습니다. 지난해 시행한 9ㆍ13 대책 후 한동안 사라졌던 고가 부동산의 중개수수료에 대한 소비자 불만이 높아지고 있습니다.

오늘은 부동산 중개수수료 계산되는 과정과 간단하게 부동산 중개수수료 계산을 할 수 있는 어플도 소개해보겠습니다.




부동산 중개수수료는 어떻게 책정되나?

부동산 중개수수료를 결정하는 수수료 요율이 집값에 연동돼 있다 보니 최근 몇 년간 가파른 집값이 올라서 중개수수료 부담도 갈수록 커지고 있어 서민들의 부담을 가중시키고 있습니다.

우리나라 중개보수는 정액제가 아닌 거래금액에 따라 연동되는 정률제입니다. 서울시 주택 매매의 경우, 부동산 가액이 5,000만원 미만 0.6%(한도액 25만원) 이내이고 5,000만~2억원 미만은 0.5%(한도액 80만원) 이내,  2억~6억원은 0.4% 이내, 6억~9억원 0.5% 이내,  9억원 이상 0.9% 범위에서 소비자와 공인중개사가 중개료를 서로 합의해서 결정하면 됩니다.




그런데 문제는 집값 상승기마다 수수료도 덩달아 급등한다는 점입니다. 최근 수년간 서울 집값이 큰 폭으로 뛰면서 매수ㆍ매도자의 수수료 부담도 실제 크게 늘었습니다. 집값이 급등하던 작년에도 이런 논란이 일었지만, 9ㆍ13 대책 이후 주택 거래가 사실상 끊기면서 한동안 논란도 사라졌다가 최근 집값이 고개를 들자 다시 불거지고 있는 것입니다.




특히 갑자기 최근에는 최고요율을 적용 받는 9억원 이상 아파트 거래가 대폭 늘었다는 점입니다. 부동산 정보서비스업체 직방에 따르면, 서울에서 실거래가 9억원 초과 아파트의 거래 비중은 2017년 이후 매 분기 74% 이상을 기록하고 있다고 합니다. 덩달아 수수료 수준도 높아지다 보니, 최근에는 2014년도에 정해진 현행 요율 구간을 재조정하자는 의견도 계속 제기되고 있습니다.

그러면 부동산중개수수료 요율과 한도에 대해서 알아보겠습니다.

공인중개사법에서 규정하고 있는 "중개"라 함은 토지, 건물 등 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다.

공인중개사법에 의하면 중개의 대가로 중개의뢰인 쌍방으로부터 중개보수를 각각 받지만, 그 일방으로부터 받을 수 있는 법정 중개수수료 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 0.9% (1천분의 9) 이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.8% (1천분의 8) 이내로 한다고 규정하고 있습니다. 

(공인중개사법 제32조, 공인중개사법시행규칙 제20조). 위 범위 내에서 부동산 종류, 거래내용, 거래가액 등에 따라, 각 지방자치단체의 장이 조례로 구체적인 수수료율을 정하는데, 예를들어, 서울시의 경우 중개보수 요율표는 아래와 같고, 서울시를 포함한 각 시도별 중개보수 요율은 한국공인중개사협회 인터넷 사이트에 잘 정리되어 있습니다.

부동산중개수수료율 한도를 초과하여 중개보수를 받을 때 문제

공인중개사는 사례금 또는 증여 기타 어떠한 명목으로든 위와 같은 중개보수를 초과하여 받을 수 없습니다. "부동산중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결하고 컨설팅수수료 명목으로 돈을 받았더라도, 실제 수행한 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면, 중개보수로 보아야 한다(대법원 2016다206505 판결)" 라는 대법원이 판결한바 있습니다.




공인중개사가 법정한도를 초과하여 중개보수를 받는 약정시, 그 한도를 초과하는 약정은 무효라는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

구체적으로, 대법원은 “부동산 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 부동산중개업법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이다.”라고 하였습니다. (대법원 2005다32159 전원합의체 판결).

결국, 공인중개사에게 중개를 의뢰하면서 중개보수 약정을 할 때, 앞에서 언급한 중개보수율 상한을 초과하여 약정을 하였다면, 그 초과한 부분의 약정은 무효가 됩니다. 따라서 초과 중개수수료를 지급할 의무가 없고, 만일 이미 공인중개사에게 지급을 하였다면 반환을 요구할 수 있으며, 반환하지 않을 경우 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있습니다.

한편, 공인중개사법에 의하면, "공인중개사가 위 중개보수 한도를 초과하여 중개보수를 받는 경우, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지고(제49조), 6월의 범위 안에서 그 자격이 정지될 수 있으며(제36조), 중개사무소의 개설등록이 취소될 수도 있다(제38조)"라고 명시되 있습니다.

부동산 중개수수료 계산시 어플

부동산 중개수수료 계산을 쉽고 간단하게 할 수 있는 어플은 구글플레이스토어에서 다운받으실수있습니다. 직관적이고 사용하기 쉬운 어플이라 소개해봤습니다.

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